明天就是周六，又是时候总结本周楼市大事。

(资料图)

在最新一期的本周《湾区楼市焦点》，村长和主持人淼钧就聊到了深圳人才房下线、豪宅法拍和广州土拍等热点话题，还有市场新盘、销售动态。

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01

深圳豪宅法拍溢价89%

人才房或成历史

节目开始，主持人淼钧先带来了房地产行业的新消息。

4月12日晚间，融创中国发布公告称，复牌指引已满足， 将在4月13日上午9时起于香港联交所恢复买卖 ，成为继佳兆业和景瑞控股之后成功复牌的第三家房企。

当然，虽然融创中国已经复牌，但投资者与资本市场对其信心依然有待提升。

4月13日，融创中国复牌 股价大跌 ，截至收盘，报2.04港元/股，跌幅55.46%。今天上午开盘以后，股价仍然继续走低。

对此，村长表示融创中国能够复牌实属不易， 这是出险房企转危为安的第一步。

同时，融创中国复牌速度也是众多出险房企中比较快的，这点主要得益于其在停牌的一年多以 来，自救行动比较积极 ，譬如主动推进境外债务重组，在保交楼和前端销售上持续发力。

对比之下，上周五就有另一家出险房企新力控股，因为持续停牌18个月而被强制退市。房企退市，对于债权人、投资者和业主来说绝对是雪上加霜，债务重组、保交楼等工作难度倍增。

村长表示，融创中国复牌以后虽然股价有所下降，但对于房地产行业来说， 依然有着示范以及带动效应 ，可以给到其他出险房企更多信心以及经验。

况且，个股股价变动并不能说明行业的整体情况。

结合频繁受邀参加楼盘活动、探盘感受来说，他认为目前是行业风险加速出清、市场回归产品的重要时刻， 房地产正重回健康良性发展的轨道上，越来越多房企愿意在产品设计、品质上增加投入。

接下来，淼钧将话题引到了“房地产风向标”深圳。

4月7日，深圳香蜜湖一套近5折起拍的豪宅，最终经过107轮竞买，以4500万成交，折合成交单价22.5万/㎡， 溢价率达到惊人的89% 。

最让市场震惊的是，根据拍卖公告显示，该房产评估价约2970万，2007年业主买入登记价为235.6万， 经过16年，业主居然狂赚4264万 ！

村长补充道，其实香蜜湖这套法拍房成交价不算特别高，与市场价基本持平。只是一般的法拍房，都会以市场价8-9折成交，持平成交的情况是极少，所以才引发了业界哗然。

此外，房源所在的小区是深圳有名的old money聚居社区以及老牌豪宅，地段配套圈层都是豪宅级的。在二手市场上是放一套，卖一套。

关键是， 社区周边久缺新货，行情类似广州珠江新城。

因此，这次法拍的高溢价看似意料之外，实则情理之中。 这也说明了一线城市的顶豪，无论何时、面对哪种市场都会是硬通货 。

而买家只要有精准置业眼光，哪怕以后走到法拍这步，依然可以享受到比别人更高的升值空间。

聊到深圳，最近还有一则消息让人感到不解———

近日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市地价测算规则（征求意见稿）》，提到：

对此，淼钧提到其实深圳是从去年开始推出可售型人才房，而按照原本的计划，从2018到2035年，深圳要筹建170万套公有住房。其中很大一部分，便是人才房和安居房。

可以帮到刚需上车、价格只要市价6折的人才房和安居房，为何要计划叫停呢？

村长指出，从去年到现在，深圳陆续推出了十几个人才房项目，加起来有1万多套房源，价格最低只要2万/平。从市场的反馈来看， 大部分的项目都是认筹的人多，中签之后，弃权的人也多 ，去化率基本不到5成。

那么为什么弃房率那么高，刚需买家不买账呢？

村长分析，或是有以下两个原因：

一是性价比。 虽然人才房价格是同地段新房的5-6折，但如果与二手房对比，价格优势并不突出。而二手房再旧，依然可以正常买卖，可人才房需要自持10年，10年以后也只能卖给符合条件的人群。

这就涉及第二个问题，流通性。

试想一下，房子10年不能买卖，不能出租，未来这段时间深圳房价涨了多少，都与自己无关。

而对于深圳未来的房价，绝大部分人都是看涨的，要放弃这10年的升值预期，大家自然都不愿意。

退一步讲，就算自己当下是刚需，但谁敢说自己未来10年不会有换房需求。买个二手老破小，起码还能卖出去再添点钱换个新的、大的。

但买了人才房再想置换， 买家就要额外准备更多资金，置换难度大大增加 。

村长建议，如果买家置业预算在楼市中有得选的，譬如买不了新房但是可以买二手， 应该首选可以正常流通的商品房 。

只有那些预算确实，属于没得挑的，连老破小都买不起的，或者可以预见未来较长一段时间，家庭经济都比较紧张的，才考虑人才房。

村长总结表示， 置业需要因地制宜，具体情况具体分析 ，人才房也不例外。

深圳为什么率先开展人才房和安居房试点工作，这与当地房价高、涨得快有密切的关系。

同样总价100万预算，在深圳可能确实是没得挑，如果没有人才房等保障性住房，买家真的上不了车。只不过目前遇到了瓶颈，相关部门还要重新调整买卖条件和定价等。

但如果在广州，别说总价100万，哪怕是几十万，依然可以买到市中心二手房，甚至是配套不错的郊区新房。

像是之前提到过的合景花蔓苑，总价48万起买三房，旁边就是公立省级小学华师附小。

因此，广州仍未大范围地推行人才房和安居房等保障性住房。

02

广州土拍严重分化

广交会带飞琶洲租金

紧接着，是广州方面的楼市动态。

首先有租客们最想 听到的好消息——4月6日，广州住房公积金管理中心起草 的 《关于调整租房提取额度的通知（征求意见稿）》 对 外征求意见。

征求意见稿当中拟规定，缴存人及其配偶、未成年子女在本市行政区域内无自有产权住房且租房自住，无租赁合同或租赁合同未登记备 案的， 租房提取限额提高至每人每月1400元的标准 。

文件内容提到了两方面的变 化， 一是提取额度的提升 ，从每人每月900元增加至每人每月1400元。

二是提取条件也有所放松 ， 只要在广州没有房，哪怕没有租赁合同，住城中村，无论你已婚还是未婚，现在都可以提取这1400元。

淼钧认为，此前很多房东都不愿意去街道备案，签合同交税，导致租客也没办法拿公积金。经过这次调整，租客就可以提取公积金交租，大大减少住房成本。

本周广州除了有公积金方面的新消息，土地出让同样引起大家热议。

4月13日，广州位 于 番禺和荔湾的2宗宅地顺利出让 。番禺区迎宾路地块，在出让前一天已获得多家房企17轮报价，最终触顶进入摇号环节。

而荔湾区桥梓大街地块，由于只获得1家房企举牌，在开拍后直接底价出让。

一宗抢爆熔断，一宗国企兜底， 为何分化如此严重？

村长分析，番禺区迎宾路地块位于洛溪大石，是开发较早、楼盘较多的板块，交通和配套较成熟。

但最吸引房企的，是洛 溪大石板块已经 多年没有出现过新盘 ，上一次出让宅地是在2017年，即是 现在仅有公寓在售的碧桂园藏珑府。

由此可见，整个板块积累了大量的置换客群，新房入市并不愁卖。

加上地块体量较小，总起价为20.2亿，对于房企来讲可控性强，风险相对较小。所以也吸引了外来房企试水，地块最 终由江苏民企—— 南通亚伦摇号竞得 。

对于这家民企，村长特别提到南通亚伦是从事纺织业为主的，从去年开始才涉足房地产，并陆续在深圳、西安拿地。这次来到广州，也让业界非常期待，不知道外地、外行民企可以做出怎样的项目。

至于 桥梓大街地块 为何 要由广东建工 兜底，村长分析这一宗地块有几个难点，譬如竞得人除了要配建幼儿园、托儿所，还要配建110kv变电站以及8.4万㎡安置房。

而变电站与安置房的存在 ，不仅增加了开发商拿地成本，还会对项目的销售产生负面影响。

另外，地 块 周边竞品太多 ，3公里内在售新盘就有力诚榕诚湾 （ ） 、保利西悦湾二期观澜 、新世界凯粤湾、 雅居乐天际715等，售价从4-10万不等，刚需、刚改、改善、豪宅全覆盖。

加上即将入市的保利锦 上印 （ ） 、万汇 天地臻园和万汇天地朗庭，竞争压力较大。既然感觉胜算不高，房企自然不敢贸然出手竞拍。

来到节目尾声，最后聊聊广州的大喜事——广交会。

明 天， 第133届广交会正式开幕 ，广州再次迎来彰 显城市形象和经济实力的高光时刻。而今年的广交会，不仅是历年规模最大的一次，同时带来了不少新配套、新利好，譬如 琶洲港澳客运码头提前投入使用 。

另外，由于广交会带来大量的租赁需求， 琶洲板块酒店、公寓价格水涨船高，也间接助推了琶洲楼市热度以及地段价值 。

村长表示，目前展会周边的酒店和公寓是容纳不了全部租房需求的，部分客源一定会外流到琶洲板块自建房或者回迁房。

像是琶洲新村以及保利天悦，就有不少公寓是做短出租的，非展会期间房费两至三百，最近已经涨到六百至一千，相当于翻三到四倍。而这些公寓二手价也都不贵，琶洲新村大概4万多，保利天悦5-6万。计算一下，租金回报率算是高的。

村长认为，随着广交会的人气回归，大量展商带来租赁需求，琶洲周边租金、房价都会有所上升， 特别是公寓以及周边旧改项目的回迁房、自建房 ，涨幅可能相当明显。

除了广交会， 广州最近也迎来了多位国家领导政要的到访 ，人流量、车流量均有明显提升。

对此， 村长指出人口是第一生产力 ，人流增加一定会对楼市产生积极作用。

开年以来， 广州市中心的新盘频繁亮相 、开盘以及 加推，采取小步跑、快节奏营销方式，加推小量房源，增加推售频次，去化情况尚可。

村长还提到，对于市中心新盘来说，竞品已经从同地段的新房转为同地段二手房，不少新房开盘价格都是与周边的二手价格看齐。

就以今天亮相 的 世纪金源·天河源筑 （ ） 为例，户型可圈可 点，交标水准极高，其所在的五山板块已近10年没有新盘面世，二手房价格约6-9万/㎡。

而世纪金源·天河源筑的开盘价，据悉会给市场十足诚意和惊喜，预计开盘后将虹吸板块内置换客。

以上便是本期《湾区楼市焦点》精华内容，感谢大家对节目的关注以及支持，想要了解更多关于未来广州楼市发展以及整个大湾区楼市发展，可和掌牛哥一起来聊聊。

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